אף פעם לא הסתרתי את סלידתי מתכנית תמ"א 38.
תמ"א 38 היא לא התחדשות עירונית, אלא התחדשות של נדל"ן עם אפס מחשבה על המרחב הציבורי ועל איכות החיים שנמצאים מחוץ לבית הפרטי ולחיים "העשירים" (בציניות) אליהם התרגלנו, שנמתחים על הציר חניה-מעלית-כורסת הטלוויזיה.
התכנית אולי נולדה מהסיבות הנכונות - הצורך בחיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה ועל הדרך גם תוספת מיגון כה-הכרחי במדינתנו, אבל הפכה מהר מאד לענף פרנסה של אנשים שרואים בנדל"ן הזדמנות להתעשר, בלי הצורך בכישורי חיים מופלאים או תארים מסובכים מאוניברסיטאות יוקרתיות.
בין הפטיש לסדן
תמ"א 38 הפכה למפלצת שכבר אי אפשר לעצור. ישנן אולי ערים בארץ שהנזק של התמ"א בהן אינו כל כך נורא: העיר נראתה זוועה לפני (אפורה, משעממת, צפופה ומחניקה) ותראה גם זוועה אחרי (אפורה עם מרפסות תלויות ונגיעות של שיש שחור, משעממת, צפופה ומחניקה).
אבל, ישנן ערים בארץ שהתמ"א תהייה עבורן קטלנית ותיצור נזק בלתי הפיך, למשל, בחיפה: עיר שטובלת בטבע כמעט פראי (רחובות ירוקים וואדיות עוצרי נשימה), שלאט לאט יהפכו לעוד "רמת גן" אפורה וחסרת אישיות.
תמ"א 38 הוא קוטל אישיות ידוע.
ברוב המקרים זה לא סוף העולם, כשאין אישיות מלכתחילה. אבל היכן שיש, כמו בחיפה הנדירה, לתמ"א אין שום יכולת להגן ולשמור עליה.
ואז נולדה "חלופת שקד", שבעצם אומרת לרשויות: אם לא תקדמו בעצמכם את תמ"א 38 (אחוזי בניה כ- 180%), המדינה תקדם תכניות גרועות הרבה יותר בלי לשאול אתכם, מעל הראש שלכם, ותגדיל את נפח הבנייה ל- 300% בערך. במילים אחרות, עדיף לכם להסתדר עם תמ"א 38, כאופצייה הגרועה פחות.
מה דעתי על איכות התכנון המקודמת על ידי מנגנוני התכנון בארץ, אשאיר להזדמנויות אחרות.
כן אומר שאחרי ישיבות רבות מאד עם מינהל ההנדסה, הבנו שחייבים לעדכן את מדיניות תמ"א 38 וגם להכין תכנית עדכנית ל"התחדשות בניינית", אחרת ניפגש כולנו בגהנום.
שינוי מדיניות תמ"א 38
עוד לפני שנבחרתי לראשות העיר, כתבתי רבות על תמ"א 38 וכיצד אפשר להפוך את הלימון היבש לכמה טיפות של לימונדה. יכולים לקרוא במסמך שהוצאתי לעיריית חיפה ערב אישור מדיניות תמ"א 38 הראשון >>
עיריית חיפה דאז לא ממש אימצה את הערותיי, ואישרה את מסמך המדיניות הראשון שנכנס לעיר ברגל גסה. עם כניסתי לתפקיד, מיד התחלתי לפעול לשינוי המדיניות.
הובלת תהליך של שינוי מדיניות אינו פשוט כלל. כמות האינטרסים היא עצומה, כל אחד מושך לכיוון אחר. למרות זאת, הצלחתי להביא לאישור את המדיניות המתוקנת החדשה שמציעה נפחי בניה וצימצום נזקים יחסית די בקלות ואפילו באלגנטיות: בלי רעש, בלי כותרות ובלי קמפיינים.
איך זה קרה? בזכות תהליך מובנה וארוך של שיתוף ציבור, שמיעת כל השחקנים הרלוונטיים, תיאום ציפיות, הרבה מאד שיח, וגם בנייה של מערכת קבלת החלטות מקצועית ובלתי תלויה. במילים אחרות - שילוב של סבלנות כללית ומתודולוגיית עבודה בה השפעת עולם הייצרים והאימוציות פחותה.
על המשולש הבלתי אפשרי: תושבים, יזמים ועירייה
למרבה הצער, במשולש היחסים הבלתי אפשרי שנרקם בעיר בעשורים האחרונים - המאבקים בין התושבים, היזמים והעירייה הפכו לבלתי נסבלים. סאגה של מריבות שלא נגמרות שבסופם כולם מפסידים. מסמכי מדיניות תכנון מטרתם להסדיר את הבנייה בעיר, וכך להגביר את הוודאות התכנונית לכל הצדדים.
באמצעות כתיבה ואישור של מסמכים אלה, בשיתוף כל הגורמים הרלוונטיים, יצרנו מצב שלא מפחיד יזמים מכניסה להרפתקאות עיסקיות בעיר, ובמקביל שומר על האינטרסים של התושבים. מרגע שחוקי המשחק הופכים לברורים - הסאגה מסתיימת וכולם יכולים לצאת לדרך.
המדיניות החדשה
ביולי 2020 אישרנו מדיניות מתוקנת לתמ"א 38 וביטלנו את המדיניות הראשונה שאושרה בשנת 2016.
המדיניות החדשה לתמ"א 38 (למסמכים באתר עיריית חיפה) >> אושרה לאחר תהליך שיתוף ציבור ולאחר בדיקה ותיאום של אדריכלית חוקרת חיצונית. המדיניות עושה אבחנה בין אזורים המיועדים לפיתוח אינטנסיבי ויצירת סביבות עירוניות, לבין אזורים שיש לפתח אותם באופן יותר מתון.
בנוסף, המדיניות החדשה קובעת הוראות חדשות לעירוב שימושים, שטחי ציבור, חתכי רחוב, התייחסות למבנים לשימור ועוד. עוד הוכנו מדיניות הבניה לגובה - כנסו לפוסט על מדיניות הבניה לגובה כאן>>, ומדיניות בניה ירוקה למסמך מדיניות בנייה ירוקה (קובץ PDF, מרץ 2022) >>
עמדתי במילה שלי
כמה מילים שכתבתי לאחר אישור התכנית הפוסט המלא בעמוד הפייסבוק שלי (7.7.20) >>
*******
הערב אישרנו בועדה המקומית מדיניות חדשה לתמ"א 38, המשקפת בדיוק רב את ההבטחות שנתתי.
עבורי זה הוא יום היסטורי.
כמה מילים לסכם את העבודה שנעשתה בשנה וחצי האחרונות -
1. אי אפשר לבנות הכל, בכל מקום, בלי מגבלה ובלי אבחנה. כשנכנסתי לתפקיד ביקשתי להבין את היקף בקשות הבניה שהוגשו למינהל ההנדסה, וגיליתי שהעיר תכפיל ואף תשלש את כמות היחידות שלה, בלי שום תיעדוף. במצב כזה, היה לי ברור, שכמות מאבקי התושבים תהייה עצומה, ושבסוף נישאר עם בניה אקראית ובלי "עיר".
2. בשנה האחרונה חקרנו את מצב תשתיות העיר. הכנו פרוגרמות לכל השכונות שבהם קיימים ביקושי בנייה מואצים וראינו, שחור על גבי לבן, שהעיר לא תוכל לשאת את תוספת הדירות ולשרת את התושבים בצורה טובה. זה חייב אותנו לעצור ולחשב מסלול מחדש.
3. תמיד האמנתי שאפילו תמ"א 38, שבמקור אינה תכנית להתחדשות עירונית אלא תכנית "להתחדשות נדל"ן" - יכולה לעשות טוב לעיר אם יתעלו אותה למקומות הנכונים ויחדשו באמצעותה רחובות מסחריים ומעורבי שימושים. מקללה לברכה.
4. המדיניות שאישרנו הערב עושה אבחנה בין איזורים המיועדים לפיתוח אינטנסיבי ויצירת סביבות עירוניות, לבין איזורים שנכון לפתח אותם באופן יותר מתון.
5. ודאות תכנונית היא כוח עצום בפיתוח עיר. במשולש היחסים הבלתי אפשרי שנרקם בעיר בעשורים האחרונים, המאבקים בין התושבים, היזמים והעירייה - הפך בלתי נסבל. כולם הפסידו. היום עידן הסאגה מסתיים, חוקי המשחק ברורים, וכולם יכולים לצאת לדרך.
*******
כך נראתה מפת התמריצים של חיפה במסגרת תמ"א 38:
תכנית התחדשות בניינית
במאי 2023 אישרנו את תכנית ההתחדשות הבניינית, שהיא עוד שלב בתיקון לתמ"א 38.
התכנית נועדה להוות תחליף לתמ"א 38 לאחר פקיעתה, ובעיקר שומרת עלינו מפני השתלטות של "חלופת שקד" שהיא במילים אחרות, השתלטות של המדינה על הנעשה בעיר, במקרים בהם הרשות המקומית הססנית ולא מסוגלת לקבל החלטות שיקדמו בנייה.
יותר גרוע מזה - אין.
התכנית החדשה תתן מענה תכנוני והקניית זכויות להתחדשות של המבנה הבודד תוך ראיה רחבה של צרכי הציבור והתשתיות, שיפור קומת הרחוב ובהתאמה לאופי המקומי. קרדיט תכנון: דרמן ורבקל אדריכלות.
קבלו הצצה קלה לחלק קטן מההבדלים בין המדיניות הקודמת לתמ"א 38, לבין המדיניות העכשווית שאושרה במאי 23:
תמ"א 38 היא בעצם מלכוד 22. האם אפשר לצאת מהלופ?
הרצון לעשות קצת כסף מהדירה הישנה והמתפוררת, או להעביר נכס חדש בירושה לילדים - יהיה לעולם חזק מכל כוח של נוסטלגיה. הרצון הזה מתייג את החלום לשמור על צביון העולם "של פעם" בתוך קטגוריות המחשבות הנאיביות, אולי אפילו המגוחכות.
כנראה שאי אפשר להילחם עם המגמה הזו: היכולת להרוויח כסף בחברה אינדיבידואליסטית לעולם יגבר על טובה קולקטיביסטית כמו שמירה על הטבע. אפילו שכולנו יודעים כי הטבע שומר על הבריאות שלנו, וככל שנפגע בו, אנחנו למעשה פוגעים בעצמנו.
כמה פעמים שמענו את עצמנו מהרהרים: "שאחרים ישמרו על הטבע, למה דווקא אני?"
זה קצת כמו לעלות על הכביש ולהתעצבן מהפקק.
אדוני - אתה הסיבה לפקק!
הרצון שלי להעלות את ערך הנכס שבבעלותי, אינו שונה מהרצון של השכן שלי. אם כולנו נעלה את ערך הנכס שלנו ובסופו של דבר הסביבה תיפגע - ערך הנכסים של כולנו ירד, בטווח הרחוק.
מילכוד.
אסיים עם אמירה לתושבי חיפה (ולא למקבלי ההחלטות) -
אפשר לשפץ ולחזק בניין, בלי להרוס את כל מה שיש סביבו. להרוויח אולי קצת פחות, אבל למנוע נזק.
תחשבו על זה.
תקשיבו לחווה אלברשטיין מספרת על עץ התות שבחצר (מילים: אהוד מנור. לחן ועיבוד: נורית הירש).
Comentários