קזינו בת גלים - להחיות לא רק את הבניין אלא גם את הסמל 🏛

זו לא בעיה גדולה להשמיש מחדש את המבנה (כל מבנה), אם נכנעים לתכתיבי עולם הנדל"ן. עוד שתי קומות, עוד שלוש קומות, בניין נוסף צמוד, עוד כמה הטבות שיגדילו את הקופה, מה זה משנה? נראה שלפוליטיקאים זה לא באמת חשוב מה יקרה בתוך וסביב הבניין ביום שאחרי, העיקר שהבניין יחזור לתיפקוד ולא ישאר במערומיו, ושלציבור תהייה תחושה של עשייה והתקדמות. הפוליטיקאים כבר ימצאו את הנוסחה לרצות את הבעלים של הנכס, העיקר שתצא כותרת בעיתונים.

אבל זה כן משנה.

הבניין הזה הוא סמל עירוני, והפיכתו לעוד פרויקט נדל"ן פרטי שלא משפיע לטובה על העיר ועל המרחב הציבורי הסמוך לו - הוא הרסני ומסמל את ההליכה של חיפה אחורה, בדרך למחיקת הייחודיות שלה.

בתקופתי היו לא מעט דיונים על התכניות לחידוש המבנה - על תוספת שתי קומות שטוחות על מלוא הגג (דבר הנוגד את ערכי האדריכלות המקוריים של הבניין), ועל בניין שני נוסף שיוקם בשטח הבריכה (הנוגד את רוח המקום ואת סיפורי האתוס של המתחם, עם ההיסטוריה המפוארת שכתובה בה). אגב, בלי קשר לפתרון הזה, אז סברנו שהתכנית הזו ממילא לא תאושר על ידי הולחו"ף ("הוועדה לשמירת הסביבה החופית" של המועצה הארצית לתכנון ובניה).

השאלה היא האם ניתן לשמר ולהחזיר לחיים לא רק את המבנה הפיסי, אלא גם את הסמל והאגדה, בהתאמה לצרכים של העידן המודרני כמובן.

התשובה לדעתי היא כן.

הקזינו והסמל.

לא אלאה עם סיפורי העבר על הבריכה המפוארת וימי הזוהר של חיפה ובת גלים. כן אציין שאתוס הבריכות הציבוריות של חיפה-של-פעם, בת גלים ובריכת הפועל בהדר, יצר געגוע עמוק בנשמת כל החיפאים הותיקים וערגה לבריכה עירונית ציבורית במשך שנים רבות. מעבר לגעגועים, אני סברתי שלא יכול להיות שבעיר השלישית בגודלה בארץ אין בריכת שחייה עירונית, ולכן החלטתי לרכוש את מתחם הספורטן ולהפכו לבריכה ציבורית במחירים שווים לכל נפש. היום יש בחיפה בריכה עירונית ציבורית שנקראת "גלי חיפה". היא פועלת כבר שנה שניה ונתוני השימוש שלה מדהימים - מוזמנים לקרוא על "גלי חיפה" בפוסט>>

בחזרה לבניין הקזינו.

חשוב לדעת: בניין הקזינו המקורי למעשה כבר לא קיים. בשנות ה- 90 הוא נהרס ובמקומו הוקם מבנה דומה על פי תקנים הנדסיים עכשוויים. במילים אחרות: מה שאתם רואים היום הוא לא מבנה לשימור, אלא רפליקה, עותק לא ממש מוצלח וגם לא מדויק של הבניין שהיה פעם. המשמעות היא שאין צורך לשמר את המבנה, והוא בוודאי לא זכאי לעבור תמ"א 38 כפי שהיזמים ניסו לדרוש בלי להתבלבל למרות האבסורד, כי מלכתחילה לא מדובר במבנה מגורים. אין מה לומר, כשזה מגיע לכסף - המוח הישראלי הוא יצירתי בהחלט.

אדריכלות עם סממני ארט-דקו נדירים

על ההיסטוריה של המבנה המפואר אפשר לקרוא בוויקיפדיה >> , ולי היה חשוב להביא דווקא את הצילום הנדיר הזה מדף הפייסבוק של בית הספר להיסטוריה ע״ש צבי יעבץ-אוניברסיטת תל אביב: "עלייתו ושקיעתו של קזינו בת-גלים / מעיין הלל"

קזינו בת גלים, צילום לילה נדיר. קרדיט: בית הספר להיסטוריה ע״ש צבי יעבץ-אוניברסיטת תל אביב / מעיין הלל

על האדריכלות של הבניין המפואר, שתוכנן והוקם על ידי אלפרד גולדברגר בשנים 1932-1934, יש מעט חומר. שימו לב לצילום הנדיר הזה שמציג את הבניין ההיסטורי באופן חזיתי - הבניין סימטרי לחלוטין, ועם קו מתאר (סקייליין) משונן ומדורג - כמיטב המסורת של אדריכלות הארט-דקו ששגשגה בשנות ה- 20' וה- 30' ברחבי העולם.

(בנייני ארט דקו מפורסמים בעולם הם הקרייזלר והאמפייר סטייט בניו-יורק, הידועים בזכות הגג המשונן והסימטרי שלהם).

אי אפשר לנתק את סגנון הבנייה מהסיפורים על מה שקרה בתוך המבנה - הנשפים והמסיבות של חיילי המנדט הבריטי ושל כל מי שרצה להתחכך באנשי השלטון של פלסטינה ולהרגיש קצת את ניחוחות העולם המערבי. קל לדמיין את הריקודים, המוזיקה והלבוש של המבקרים מאותה תקופה ססגונית שהגיעה גם לחיפה, בין שתי מלחמות עולם, ואת החיבור העמוק בין המבנה והעיצוב שלו לפרוגרמה ולתוכן.

את הערגה הזו אפשר להסביר בעזרת מונחים מקצועיים עתיקים כמו "רוח המקום", "genius loci" (אותו הבינו כבר בתקופה הרומית העתיקה) או "רוח התקופה", "zeitgeist" (עליו כתבו פילוסופים גרמניים במאות ה- 18 וה- 19). לפעמים נדמה לי שרק בישראל אין חשיבות ומשמעות לנשמה של המקום, שהיא תמיד חלק מההיסטוריה שלו (אלא אם מדובר במוקד דתי). זה נכון במיוחד לחיפה שמשך שנים איפשרה לרמוס את עברה בלי יותר מידי מאבקים (מלבד כמה בודדים מתוקשרים), עד שהתחלתי להוביל בקדנציה הזו מהפכה גדולה לטובת השימור האדריכלי, עם נתונים מרשימים שאציג בקרוב כאן באתר.

עכשיו, אחרי הבחירות, מי יודע מה יקרה. הרכב ועדת השימור החדש מדאיג אותי ביותר.

איך משנים את גורל המבנה?

בתחילת שנות כהונתי, פעלנו יחד עם אוניברסיטת חיפה כדי לראות כיצד ניתן להפוך את המבנה הזה למרכז ימי, המשלב בקומת הקרקע הציבורית שלו שירותים קהילתיים הקשורים לים. אני באופן אישי לא הייתי בטוחה שגם זה הפתרון הנכון, כי עם כל הכבוד לאוניברסיטת חיפה המכובדת, היא עדיין לא מוסד ציבורי שמחויב לפתוח את דלתותיו לתושבי העיר והשכונה. אבל זה היה הרע במיעוטו לאור המחיר העצום אותו דרש הבעלים של הנכס.

כשהרעיון הזה עלה על שרטון, בגלל המחיר, ביקשתי לאתר נכסי עירייה קרובים בסביבת בת גלים שאפשר יהיה לנייד אליהם זכויות בניה, ואולי לחשוב על בית מלון משולב או מפוצל כפי שיש במקומות רבים בעולם, ובתנאי ששטח הבריכה ישאר פתוח. למרות שבקדנציה שלי גיבשנו עקרונות וקידמנו תכנית אב לבתי מלון ברחבי חיפה, לא סברתי שדווקא את בניין הקזינו צריך להקצות לטובת בית מלון. יש מספיק נכסים אחרים בעיר שמתאימים להקמת בתי מלון נפלאים. הקזינו הוא מבנה כל כך ייחודי שהפרוגרמה בו צריכה להיות שונה, ועם הפנים לציבור.

מבחינה אדריכלית, אני סברתי שיש לשמר את הגג המשונן והסימטרי של הקזינו, שהוא סמל אדריכלות הארט-דקו, ולכן ביקשתי מאנשי מינהל ההנדסה לבחון תכנון אחר לתוספת הקומות על הגג. לאחר זמן קצר הבנתי שאין לנו פרטנר לשינויים. כמו כן חשבתי שבניין נוסף, אטום ומסוגר על חוף הים, לא רק שהינו בגידה באני מאמין שלי, הוא מחייב ממילא גם אישור של המועצה הארצית והולחו"ף, ויעמוד בצדק בביקורת קשה ביותר עם סבירות גבוהה שלא יאושר. לכן לא הסכמתי לקדמו. בכל מקרה, מאמציי לחפש אחר פתרונות רגישים ומותאימים יותר גם לצרכי העיר, לצרכי השכונה, לאדריכלות ולהיסטוריה של המקום - לא נשאו פרי.

מה כן?

אם עדיין לא קראתם איך עצרתי את מכירת החיסול של נכסי העיר💰- חשוב מאד שתקראו בפוסט הזה >>

לא רק שעצרתי את מכירת הנכסים, הובלתי במקביל כמה הליכים משפטיים להחזיר לעירייה נכסים גדולים ויקרים לבעלותה. גולת הכותרת היתה השבת מבני העירייה בעיר התחתית, לאחר שהשלטון הקודם החכיר אותם במחירים מגוחכים. לאחר תהליך ארוך מאד ואינספור התנגדויות, בנובמבר 2022 קיבל בית המשפט העליון את דרישתי להחזיר את הנכסים העירוניים הנמצאים ב"רובע הנמל" לבעלות העירייה והציבור. על הנצחון הזה כתבתי בדף הפייסבוק שלי, מוזמנים לקרוא >>, ועוד אכתוב עליו כאן באתר כשאסביר על המהלכים החשובים שעשינו להחייאת העיר התחתית וקידום פרויקט חזית הים העירונית.

בנוסף, במהלך הקדנציה שלי הגיעו לסיומם סכסוכים ארוכי שנים עם הבעלים של כמה מבנים ציבוריים, אחד מהם הוא קולנוע מוריה (רחוב מוריה 71). הסכסוך הסתיים רק בשנה האחרונה, ובסופו עבר לידי העירייה. מוזמנים לקרוא על קולנוע מוריה, הבניין והמוסד המפואר, באתר האינטרנט המרתק של יורם כץ >>

איך קולנוע מוריה קשור לענייננו?

לעיריית חיפה אמנם אין מספיק כסף כדי לקנות את בניין הקזינו, אבל יש לה מספיק נכסים ציבוריים זמינים (ומוזנחים) שהיתה יכולה למכור או להחליף בעלויות, על מנת להוביל מהלכים לטובת הציבור. בניגוד למכירת הנכסים שהתבצעה משך שנים ושאותה הפסקתי כי היא לא נעשתה מראיית טובת הציבור אלא רק מתוך הצורך להעשיר את קופת העירייה, הפעם מדובר בצורך ציבורי אמיתי, הירואי, לא רק לתושבי בת גלים אלא לתושבי כל העיר חיפה, לשם שימור ההיסטוריה והמורשת המפוארת של העיר.

בניין הקזינו יושב על קרקע בייעוד אב"צ (אתר לבניה ציבורית) ושצ"פ (שטח ציבורי פתוח), בגודל 1,186 מ"ר. קולנוע מוריה יושב על שטח אב"צ בגודל 1,149 מ"ר. על פי מסמך המדיניות לבניה ברכס הכרמל, אחוזי הבניה במוריה הם גדולים הרבה יותר ויכולים לאפשר ליזם לקבל את כל מה שרצה ויותר (זה המקום להעיר שיזמים מעדיפים בנייני מגורים ולא בתי מלון במדינה שלנו, מסיבות כלכליות).

בשלב הזה יש להכין בדיקת שמאות מקיפה לשני הנכסים ואולי לכמה נוספים, ולפנות לבעלים עם כמה הצעות אופרטיביות בערוצי פעולה שונים, כגון, החלפת קרקעות מלאה או חלקית, בחינת שיתופי פעולה להקמת הפרויקטים או בשיתוף עם העירייה (תוך הבטחת שטח ציבורי בפרויקט מוריה ומימון שיפוץ בניין הקזינו) או בהפרדה מוחלטת, וכמובן, התעקשות על קידום שני הפרויקטים יחד.

זו הזדמנות פז להחיות שני פילים לבנים.

מבנה הקזינו במאה ה- 21. מה צריך להיות בו?

לפני שאגיד את דעתי, אציין שזה הזמן לעשות שיתוף ציבור רחב בדיוק כפי שנהגתי לעשות במהלך כל הקדנציה, להציג לציבור אפשרויות ולאסוף דעות גם במפגשים פנים מול פנים וגם דרך אתר "תובנות" של העירייה. למרות שהמבנה שוכן בשכונת בת גלים הקטנה, הוא שייך לכלל העיר. במידה ונציגי תושבי חיפה במועצת העיר יאשרו את קנייתו או החלפתו בנכס ציבורי אחר - בוודאי תעמוד לציבור הרחב הזכות להביע עמדה על עתידו של המבנה. מדובר באייקון עירוני משמעותי, ועל כן עתידו צריך להיקבע על ידי תושבי העיר בכלל, ותושבי השכונה בפרט.

כמי שמכירה את המערכות העירוניות על בוריין, ולאור העובדה שמרבית מנציגי הציבור בעיר ובארץ חסרי מעוף, הבנה, יצירתיות וראייה רחבה בתחום התכנון והבניה - אני אמשיך להעלות באתר הזה מידע לא רק על התהליכים שהיו ונתקעו באמצע, אלא גם רעיונות ופתרונות המשקפים את דעתי האישית, ושלדעתי הם ישימים.

להחזיר את הבריכה העירונית!

כן, בלי להתבלבל. עם מי ים מלוחים כפי שהיתה בעבר.

לשפץ את את הבריכה ולפתוח אותה מחדש תחת החברה הכלכלית, כשלוחה נוספת של "גלי חיפה".

את המבנה עצמו להפוך למרכז עירוני גדול המשלב ספורט ימי, תרבות וקהילה, המתפקד ברמה עירונית (ולא רק שכונתית), ואולי להקצות כמה חללים גם לפעילות מסחרית. חשוב להתעקש על האופציה להשכיר שטחים מהבניין לאירועים פרטיים, מפעם לפעם, על מנת להבטיח היתכנות כלכלית לאחזקתו. בדיוק בשביל זה קיימת החברה הכלכלית - שמסוגלת לבנות תכנית עיסקית חכמה למבנה.

בשום פנים ואופן אסור להקצות את המבנה לגופים מסחריים חיצוניים שיתפעלו אותו בעצמם (כפי שהנהלת העירייה הקודמת לי ביקשה לעשות עם המרכז הימי באלנבי). תהליך הפרטה המאפשר השתלטות של גורמים בעלי אינטרסים כלכליים פרטיים, יביא להרס הפעילות והחיים הציבוריים במבנה.

תושבי חיפה - זה בידיכם!