מדיניות הבניה לגובה 🏙
- einat kalisch rotem
- 5 בנוב׳ 2024
- זמן קריאה 3 דקות
על תכנית המדיניות לבניה לגובה אנחנו, בצוות מינהל ההנדסה, עבדנו מתחילת הקדנציה.
מדובר במסמך שיש לו השלכות קריטיות על נופי חיפה הייחודיים, על שימור ההיסטוריה שלה ועל אופייה העתידי, ולכך כמובן השפעה עמוקה על עולם היזמות והנדל"ן הסוער. במילים אחרות - מדובר במסמך שהוא לא רק קריטי למראה ואופי העיר, אלא גם משופע ביצרים, פוליטיקה, כסף ואינטרסים.
את התכנית מוביל משרד "אמיר מן ועמי שנער אדריכלים ומתכנני ערים".
מי מחליט מה טוב לעיר?
לאור זאת, אני שמחה וגאה לספר שכל השנים האלה נלחמתי בטייקוני נדל"ן זועמים ולא זזתי מילימטר מעמדתנו המקצועית בנושא הבניה לגובה, שרואה אך ורק את טובת העיר.
עכשיו תשאלו מה היא טובת העיר? ולא פחות חשוב: מי מחליט מה היא טובת העיר?
אענה על כך בפשטות: טובת העיר נמדדת באיכות המרחב הציבורי שלה, שצריך להיות נעים להולכי רגל ולבני אנוש, משרה כבוד לאדם ולגודלו, שצריך להיות נעים מבחינה אקלימית (מגדלים למשל יוצרים רוחות חזקות למרגלותיהם - והופכים את סביבתם למקום שלא נעים לשהות בו - ראו מה קורה בסביבה הצמודה למגדלי פנורמה או מגדלי השלום בתל אביב).
טובת העיר היא לא להרים בעיר מגדלים רנדומליים כי "בדיוק ירשת דירה מסבתא שלך, ומתאים לך להקים שם מגדל". טובת העיר היא לחשוב היטב היכן בניה גבוהה מועילה ומתאימה, והיכן תעשה נזק.
טובת העיר היא לדעת לשלב את החלקים ההיסטוריים והעתיקים של העיר, לתת להם כבוד - כי עיר שלא יודעת לכבד את עברה - לעולם לא תצליח לנווט את עתידה. עיר שלא יודעת לכבד את המורשת שלה, גם לא יודעת לכבד את תושביה.
טובת העיר היא להכיר את היתרונות של בנייה גבוהה ולוודא שאלה מייצרים יתרון לעיר, ולהכיר את החסרונות של הבנייה הגבוהה ולהיזהר שלא יפגעו בעיר. בשביל זה צריך רגישות מקצועית גבוהה וכמה שפחות בעלי אינטרסים בסביבה - אנשי הנדל"ן ו/או הפוליטיקאים השליחים שלהם.
את מסמך מדיניות הבניה לגובה הצגנו לראשונה ב- 10.9.2019 במליאת הועדה המקומית, לשיתוף ציבור ראשוני בטרם תאושר. לאחר מכן ניהלנו משך חודשים רבים שיח ודיונים, כפי שעשינו עם כל תכנית משמעותית בקדנציה הזו.
הצגת התכנית על ידי אדריכל עמי שנער בועדה המקומית 10.9.2019:
סביר להניח שכל מי שתשאלו את דעתו על התכנית - ככל הנראה לא יהיה מרוצה.
ביקושי הנדל"ן הגדולים נמצאים היום על הכרמל, כבר עשורים רבים מאד. זו אחת הטרגדיות הגדולות של העיר והסיבות לדעיכתה ולאמירה המפורסמת "שחיפה היא ככל הנראה העיר היחידה בעולם בה ערכי הנדל"ן יורדים ככל שמתקרבים לחוף הים". זו היא הסיבה בגללה מרבית היזמים רוצים להקים מגדלים דווקא על הכרמל.
האם זה נכון לעיר? התשובה שלילית. זה יגדיל את הנזק התכנוני הנוראי שחיפה חווה כבר עשורים רבים, ולמעשה יקצין את המחלות החברתיות והכלכליות של העיר. האם יש לתת לכוחות השוק לתכנן את העיר? או שמישהו מסוגל בכלל להביט מעבר לאופק ולהבין שעתיד העיר הצפופה והשוקקת (כמו כל עיר בעולם), נמצא דווקא במרכז ההיסטורי שלה, וזה נמצא מסיבות היסטוריות במורד ההר!
המדיניות שגיבשנו כן מאפשרת בנייה גבוהה באיזורים רבים ברחבי העיר (ראו למשל את מע"ר מזרח שם אין מגבלות גובה כלל כאן בפוסט >>), או במערב חיפה בשכונות החוף. יחד עם זאת התכנית מגנה בחירוף נפש על המרחבים ההיסטוריים של חיפה, היכן שהניצפות היא גבוהה, תבנית הנוף היא רגישה, ולכן מחייבת בניה נמוכה - כמו למשל, לאורך הגנים הבהאיים שהם אתר מורשת עולמית, ולצד כל השכונות העתיקות של חיפה - מואדי ניסנס ועד המושבה הגרמנית.
את התכנית הבאנו לדיון חוזר בחודש מרץ 2022. היא לא אושרה כיוון שמועצת העיר חיפה נמצאה בתקופה זו כבר בעיצומן של סערות פוליטיות קשות, התחזקות תסמיני מחלת הפופוליזם, חימום מנועים לפני מערכת בחירות הקשורה במחויבויות מאחורי-הקלעים-עמוקות לאנשי נדל"ן, כפי שהתברר בבחירות של 2023-24. כל אלה הפריעו למועצה (שגם בימים כתיקונם שיקול דעת מרבית חבריה מוטל בעיני בספק) לקבל החלטות מקצועיות נקיות. לסיקור במיינט "בחיפה מוותרים על מגדלים: לא אושר מסמך מדיניות הבנייה לגובה" >>
התכנית הזו הועברה לועדה המחוזית.
כולי תקווה שהתכנית הזו תאושר במתכונתה הנוכחית או דומה.
היא חשובה כדי לייצר ודאות תכנונית. היא חשובה כדי למנוע מיזמים לשגות באשליות, ולמנוע טיפוח ציפיות היכן שהן לא מתאימות. היא חשובה כדי לתת לתושבים את הבטחון שלא יתעוררו בוקר אחד ויגלו מגדל חדש ליד הבית. היא חשובה כי כל עיר שמכבדת את עצמה, לא פוחדת לקבוע מסמרות תכנוניות ולהגדיר את אופייה ואת אישיותה, בלי לגמגם.
Comments